开发商理性思考 好房子在任何时候都有市场

吴文伟：
目前是楼市的一个消化期，不是萧条期，所谓消化是有很多的问题要解决，消化，让它不要激化。
前一段时间，市场上降价之风日盛。是不是降价就能解决问题了？
我认为如今的市场条件下，大减价的方式是很危险的。2008年下半年的中国经济将出现艰辛期，楼市也不例外。但这仅仅是楼市的一个消化期，不是萧条期。所谓消化是有很多的问题要解决，消化，让它不要激化。看起来，现在的市场不论是发展商还是小业主的意识都还没有跟上开放的市场。没有一个市场是一直上升的，总会有波峰波谷，这样发展才会长久。我们的经济发展过程中曾经经历了多次的风浪，前一段时间受美国次级房贷危机，港股大跌，甚至有一天的跌幅相当于每一个香港人损失了100万，但是香港人还是很冷静，因为他们都经历过多次的起伏了。以香港的房地产来说，97年楼市达到波峰，整个市场比去年的内地市场疯狂多了，人人都炒楼，结果98年金融风波后开始下调，到了2003年非典的时候，香港的楼市更跌倒了冰点，成都现在有的售楼部看房的人不多，寥寥可数。当年的香港，卖楼的地方一个人都没有，不要说买楼了。过海底隧道，平时起码排半个小时，那个时候前后左右一辆车都没有。冷到什么程度是可想而知，但是慢慢地市场还是转好了，现在不又回到了以前的水平，总体上还有上涨。只要敢于在那个时候下手的人，现在都赚了好几倍了。关键还是意识的问题。
调整，这是一个非常正常而健康的中间阶段，有了这样一个阶段，房价才有继续稳定、有序攀升的机会。不论是发展商还是业主都不应以短浅的目光去追求短时间的暴利，发展商寻求定价持久的稳定，业主追求物业的长期保值、增值。据我的判断，这个调整期不会很长，所以发展商特别是大型的发展商要有意识对稳定市场起到积极的作用。九龙仓还是看好成都的，今年会陆续启动在成都的其他项目，城南的二号作品时代·晶科名苑即将问世了。成都经济发展的势头，自身的城市居住条件等和现在的价格对应，比很多二线城市来说，成都质素靠前，房价靠后，所以成都的调整期应该会比其他城市短一些。九龙仓在成都购置土地近100亿，成都会是其投资的一个重点，我们在国际市场所经历的风浪远远大过此次的调整，无数次经历告诉我，这一次的调整也只有一个时间长短的问题。有准备，有步骤，认清方向一定会获得长期的赢利。
当前二三个月内正好"抄底"
能够准确判断形势，未雨绸缪，合理应对的企业，会迎来迅速发展、赶超对手的好机会。成都远大地产公司总经理阮雷
成都等多数二、三线城市，经过前一阶段的调整，目前房价已基本合理，2007年成都市主城区商品房价格从8月6152元/平方米回调至12月份的5565元/平方米，增幅从30.89%回调至18.40%，考虑到通货膨胀、成本上涨、近期销售优惠等因素，与2007年初相比，房价实际上涨幅度不足10%。目前消费者"持币待购，只看不买"是希望房价有更大幅度的下降，这种想法是非理性的，需要得到政府和媒体的及时引导与制止。
房地产市场究竟何时可以回暖呢？房市回暖有两个特征：一是房价稳住或回涨，二是成交量回涨。房市回暖取决于四个条件：一是中央出台利好政策，或至少保持中性态度不再出台紧缩政策。二是地方政府出台财政优惠政策。三是媒体理性引导消费者对市场进行客观判断。四是开发商合理定价，低开高走，重新形成价格上涨预期。
危机中往往孕育着新的机会。经过半年时间的调整，多数城市的房价已经回归理性，调整基本到位。一旦政策回暖，前一阶段被抑制的大量需求会迅速释放，房价将重新上涨(近日上海部分银行放宽界定第二套房的条件，房市立即量价齐升)。对于消费者来说，当前二、三个月内，正是"抄底"的好机会。
同样，每次宏观调控，会造成房地产企业重新洗牌。本次宏观调控，导致多数大中城市的房价下降，同房价下降幅度相比，这些城市地价下降的幅度要大得多，有些城市的土地出让价格下降一倍以上。虽然房价下降会减少企业的短期利润，但是对于想持续发展的企业来说，利润最主要的功能是提供明天的生存成本(主要用途是买地)，地价下降会降低企业的生存成本，大大减少经营风险。
从这个角度看，本次调控对于有品牌、有团队、管理效率高、资金充裕的企业来说，不是坏事而是好事。能够准确判断形势，未雨绸缪，合理应对的企业，会迎来迅速发展、赶超对手的好机会。
我们对成都楼市充满信心
下半年，成都商品房市场不会再出现之前的价格较大波动的局面，刚性需求增多。成都置信集团总经理黄晓进
今年的房交会有几大特点，一是参展开发商达到历史最高--271家，参展楼盘达285个，是成都迄今为止规模最大的一次房交会；二是楼盘的各类促销优惠政策层出不穷，说明市场仍然面临着一定的销售压力；三是人气很旺，作为9·27新政后的第一次房交会，它吸引了社会各界的广泛关注，进场人数也成为历年房交会之最，而且通过现场咨询与意向登记客户可以看出，真正的刚性需求出现；四是主办方非常用心地打造此次房交会，例如：推出了"首房"、"升级房"、"休闲房"主题日等活动，让本次房交会的主题更加鲜明，对开发商和购房者来说，都搭建了一个很好的平台。
这次房交会上，成都置信共有12个精品项目参展，5个别墅类和7个电梯类综合项目，成为参展项目最多的企业。2008年，上半年主要是置信·牧山丽景、香颐丽都·鹭湖宫、芙蓉青城三个别墅项目和置信·巴厘岛、置信逸都·丹郡电梯类项目在进行销售，其它项目将在下半年陆续面市，届时成都置信开发的项目将涵盖市中心、二环、三环、牧马山、江安河等区域。置信12个项目在房交会上集体亮相，引起了购房者的广泛关注，而房交会上的火爆人气，也让我们对成都楼市未来的发展充满信心。
目前，宏观政策的调控下，成都楼市逐渐进入更加健康的发展阶段。2008年下半年，成都商品房市场不会再出现之前的价格较大波动的局面，购房者也将变得更加理性，刚性需求增多。同时，销售价格将实现平稳增长，购房者也将更加注重对开发商品牌的选择，对优质服务的选择，知名的品牌开发商的优势地位更加凸显。
优质产品将成为市场主流

在如今全面回归理性的市场情况下，消费者更看重品牌，看重产品的品质。

中海兴业(成都)有限公司董事总经理郭勇：
此次房交会，我们位于城中、城南、城西三个区域的四个项目--中海·龙湾半岛、中海·翠屏湾、中海·兰庭、中海国际社区，均参与了此次房交会，效果也超出了我们的预想。
总体来看，此次房交会的效果较好。客户质量也比较高，客户购房目的性较强。特别是来自外地及二级市场的客户特别多。可以看出，成都作为西南核心城市，其区域号召力、辐射力相当强。消费者对房地产市场还是有信心的，同时也比较理性。在如今全面回归理性的市场情况下，消费者更看重品牌，看重产品的品质。
我认为房地产本生就是一个谨慎严肃的行业，应该踏踏实实地把好的作品奉献给老百姓。因为这个行业是钢筋与水泥的艺术，是空间与空间的体验，是消费者看得见、摸得着、感受得到的，拼的是专业。房地产专业的开发流程、专业的产品策划、专业的运作团队、专业的服务模式，这些都需要在实际的运作过程中积累起来。
从环域上看，我认为，城南依然会是未来楼市的热点区域。从前段时间政府公布的对"天府新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)"的全新定位及规划来看，简单用"国际城南"来概括已远远不够，它的发展潜力将随着迅猛高速的开发得到前所未有的释放。我相信，随着城南区域生活配套的逐步成熟，立体的轨道交通搭设，必将成为未来楼市炙手可热的区域。
用心才能得到认同
如今的市场需要踏踏实实、用心地做好产品和服务，来满足客户挑剔的需求。
华润置地成都公司总经理唐勇：
刚刚结束的春季房交会，让我们看到了成都依然强劲的购房需求。2008年，膨胀的投资热情随着整个宏观经济的变化趋于淡化，取而代之的是更为真实的自住性购房需求成为了市场的主导。需求目的改变之后，相应的购房者的关注点也发生了变化。人们买房子不再像过去那样执着于房价涨了多少，增没增值，而是更关注房子本身：布局设计是否合理？是不是适合实际居住的要求？施工质量如何？环境是否精致？社区生活是否方便？对于发展商来说，这是真正考验的开始。
在一个比较好的市场中，发展商的能力往往被忽略，产品无论优劣、服务无论好坏，都可以被旺盛的市场需求迅速消化。但当市场归于理性后，购房者开始变得挑剔，发展商如果不能把握好客户的需求特征，在产品品质以及服务质量上充分用心，则很有可能在竞争中处于被动。要想应对这样的市场变化，也没有什么能够出奇制胜的营销招数或者捷径，只能是踏踏实实、用心地做好产品和服务，提升企业和产品的竞争力，满足客户挑剔的需求。而这一点，也是华润置地进入成都6年以来始终在坚持的。
春季房交会上包括华润在内的几家品牌开发商都实现了比较好的销售业绩，说明市场对于好的品牌、好的产品还是认可的。没有一个市场是没有起伏的，但是能够经历起伏而不断成长、持续发展的，始终是那些用心对待客户、专注优质产品、管理规范的企业。
用专业体现人文关怀
实现对人的居住，对人的生活最大的关怀

成都万科营销总监高竞：
作为中国房地产的领跑者，万科的一举一动都牵动着行业和购房者的视线。2008年初，万科以500个亿的销售业绩再次让世人震惊的时候，人们不仅要问，到底是什么力量促进了这个目标的实现？近期，成都万科一系列"青年置业计划"、房交会上的"居住改善计划"不断在并不火热的市场掀起一波又一波销售热浪。
"青年置业计划"或者"居住改善计划"并不只是一个单纯的营销手段，作为一个专注于住宅的开发商，万科所有专业的手段，其最后的核心都是为了实现对人的居住，对人的生活最大的关怀。
我们开发项目的原点是基于对客户需求的了解，基于对土地价值的判断，以客户需求和土地价值为基础做满足客户需求的产品。这意味着，万科的产品早已经不再是高中低端的粗放式分类。针对不同的细分客户分成8个品类，通过客户细分，锁定客户需求，进行精细化运作，研发产品品类，丰富的产品线，可以为不同生命周期有不同住房需求的客户提供更多选择。用通俗的话来理解，就是专注于为社会主流大众提供住宅的万科，产品品类非常丰富，不同的家庭根据自己不同的需求，总能找到自己对应的产品。
春天的序曲
成都的周边地区今后将不再是核心城市的附属，而是一个完整的大都市区地域单元中不可缺少的重要功能区。

四川宏信实业有限公司总经理肖波：
事实证明，本次房交会就像如油的春雨一样，为成都市房地产市场吹响了新的序曲。
从我们金沙西园参展情况来看，房交会起到了很好的促销作用，咨询人数、来电量、成交量及金额均创下我们参加房交会期间之最。金沙西园的地段优势、产品品质、园林设计、配置标准受到消费者的充分肯定，90平米～150平米各户型段都有所成交，90平米户型段成交量最大，这表明首次置业及二套升级置业客户都积极准备入市。从购房者区域来看，除了成都本地购房者，省内达州、内江等二级城市乃至上海、深圳等地的购房团客户都占有一定比例；从房交会整个参展楼盘、参观人数及总成交额来看，也都是近年来较理想的。重要的是，通过房交会楼盘的热销，持观望态势的购房者开始纷纷下单，购房者对市场预期的心理转变，在某种程度上已标志着成都房市逐步回暖。
同时，随着今年"四大新城"规划的出台与实施，可以说，"全域成都"的理念推动骤然加大了马力。成都城市空间形态正在经历着由个体城市向大都市区的演进。成都的周边地区今后将不再是核心城市的附属，而是一个完整的大都市区地域单元中不可缺少的重要功能区，这对整个房地产业来讲是重大的利好消息。
回想当初光华大道之于温江、人南延线之于双流的房地产业促进作用，现在四座新城的整体规划建设，将极大地推动郊县板块的房地产发展，进而影响成都市房地产市场新格局。经历了年初楼市的淡然，经由房交会点燃楼市"春之序曲"，在"四座新城"的重大利好影响下，相信今年的成都楼市会更加稳定健康地发展。在购房者置业观念更加理性的今天，宏信房产、天拓置业将以建筑更高品质的人居环境为目标，投入到新城市建设的浪潮中，为购房者和这个城市献上新的"舒适美学建筑"代表作品。
好房子任何时候都有市场
中国房地产的根本问题不是讨论房价要不要降的问题，而是如何控制房价涨幅的问题。

长冶地产董事长余文虎：
最近，我走访了很多楼盘，给我的感觉就是一个字：冷。中央实施紧缩性货币政策后，对投资性购房打击很大，从而导致了购买力下降，成交量下滑。但这样也并不代表房子价格在今后一定会下降。房子对国家来说毕竟是一个牵一发而动全身的大事。我个人认为，中国房地产的根本问题不是讨论房价要不要降的问题，而是如何控制房价涨幅的问题。
综观中国楼市，从2006年到2007年9月份开发商们"大块吃肉，大碗喝酒"的美好时光早已成过眼云烟。但是从长期来看，土地变得越来越稀有，城市不断地向外快速扩张，以及城乡一体化建设，每年都将上百万的农民推向城市，房子的刚性需求是一种必然趋势。只是以后比的并不一定是价格的高低，而是产品本身品质优劣的程度和居住环境的人性化。如4月19日，我们南阳锦城·锦绣阁一期200套房源在3小时内就成功销售。我的体会是：高性价比的好房子，在任何时候都是有市场的。
在我国现阶段，特别是在我国政府大力提倡构建和谐社会的今天，要解决国家提出"居者有其屋"的构想最关键的群体是百姓，是社会中下层，所以我们在考虑自己利益的时候，先考虑客户、社会的利益，其实就是将自己的利益融入到了其中，一定会有回报，相反只顾自己的利益，最终也会被市场抛弃。
理性的胜利

后市整体房价趋于平稳，既无"集体跳水"和"血腥破产"的迹象，也无"报复性涨价"与"空前利好"之幻影。
成都金房集团董事长王晓白：
4月22日，成都第31届房交会胜利闭幕。作为一个"老房产"，我既为此而高兴，也为此而遗憾。遗憾在于，金房集团未曾在本届盛会参展。
第30届房交会之后的半年间，调控组合拳出击频频，美国"次贷危机"寒流滚滚，巨头"拐点论"阴风阵阵，使本届房交会堕入云里雾中，成为成都房交会16年历史中最具悬念的一幕大戏。
春交会前，有人曾预测本次房展很可能因群体性降价促销而成为奥运会前的"跳水大赛"，进一步挫伤消费者和从业者对房市的信心，导致观望者更加犹豫。也有人认为，压抑了近半年的购房需求可能井喷，房价出现报复性上涨，使宏观调控的成果付之东流。笔者虽然对这两种预言都不赞同，但坦白地说，金房集团之所以未在本次房交会参展，其重要原因之一，就在于本人事前对此次房展并不看好。
古诗曰，"不识庐山真面目，只缘身在此山中"。笔者难得以一个"旁观者"的身份来审视房交会，因此似乎比过去看得更清楚了一些。我个人的体会是：春交会显现了两旺、两热、两稳的三个特点，并从中得出了三个势不可挡的结论。所谓"两旺"，即到会人气旺、行业士气旺；"两热"，即购房体现品牌热、业内呈现服务热；"两稳"，即购房者更加冷静、沉稳，整体房价趋于平稳，既无"集体跳水"和"血腥破产"的迹象，也无"报复性涨价"与"空前利好"之幻影。为此，笔者从中得出了成都住房刚性需求势不可挡、成都城市宜居品质对外吸引力势不可挡、成都房市理性发展势不可挡的结论。
外国的哲人说"理性是航行的舵"，中国的古谚说"天欲其亡，必令其狂"，经过调控洗礼的房产人说：理性是行业持续、健康、稳定发展的基石。成都房市的理性发展，是政府严格管理、媒体正确引导、行业反思自律、购房者趋于成熟的共同成果。2007年7月3日中国消费者协会发布的全国12大城市《商品房满意度调查报告》关于成都满意指数荣居第一的调查结论曾说明了这一成果，2008年4月22日闭幕的春交会再次验证了这一成果。成果来之不易，值得市场各方(尤其是开发商自身)倍加珍惜。也只有珍惜它、维护它，才有可能扎扎实实地稳步前进，取得一个又一个的更大胜利。