一手市场抢滩金九银十 二手市场淡定视之

　　上海宝原地产研究咨询部认为，自去年年末开始，整个上海楼市就处于一个“旺季不旺，淡季更淡”的状态中。“红五月”、“奥运楼市”回暖的希望落空之后，开发商普遍出现了资金链紧张，年末银行还贷压力骤增。日前，央行和银监会又联合下发了《关于金融促进节约集约用地的通知》，严格商业性房地产信贷管理，禁止金融机构向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款，进一步收紧了开发商的融资渠道。“金九银十”，无疑成为了本年度迅速回笼资金的最后契机。部分开发商自8月初即以少量房源低价试探市场，并于八月末开始集中上市，由市中心区域向外环进一步扩散。

　　而对二手房市场而言，一方面由于政府各项打击炒房的政策得不断出台，交易成本陡增。二手业主大多不存在还贷上的问题，资金压力相对宽松，考虑到这一轮新房降价主要出于开发商回笼资金需要，日后价位仍会回复高位，往往不会勉强卷入，而是采取淡然处之的态度静观其变。因此众多开发商追捧的金九银十对于二手房市场来说，反而是新一轮淡季的到来。

　　但相对一手期房而言，二手房往往存在现房入住、社区成熟度高、相对一手现房价格更为经济的优势，作为刚需买家往往更亲睐二手住宅。从目前一手房价格普降所推动的楼市小幅回暖中，也能看出了客户的潜在需求依旧存在，目前抑制购买热情的原因主要还是房价，当房价出现明显回落，购房需求也会随之浮上水面。面对之后数月仍将持续一手房降价潮，二手房业主在淡定应对的同时，也须及时进行价格调整，待下半年各方面政策进一步明朗之后，以理性的姿态推动成交回暖。

　　就宝原地产分行反馈，目前刚需买家普遍期望能有一成以上的松动幅度。如普陀曹杨板块的新湖明珠城，8月份受北面中远两湾城一手房降价的影响，少量业主主动松动价格，成交价普遍在20000元/平方米左右，相比22000—23000元/平方米的挂牌均价，议价幅度普遍超过一成，成交相对稳定。此外，宝山康桥水都的一套120平方米的三房，以及浦东锦绣满堂的一套100平米的二房，因业主急抛，分别以98万与162万的价格推出，价格相比整个楼盘均价均松动一成有余，推出之后即迅速消化。