现在的上海人买房，排除地段不说，对户型的要求，主要为是否朝南，房型是否方正，卫浴是否是明卫等。然而对于一套90平米左右的刚需房来说，十年里，随着二胎政策的开放、科技住宅的入市，上海购房者的选房标准发生了很多的改变，一不留神，可能会入手一套“过时”的户型。而这套“过时”的户型对于很多购房者来说可能是未来5年乃至10年的居所。

 

每个时代都会有那个时代处于潮流前端的热门户型，当然也会是较为宜居布局较为合理的居所选择，那么我们就来看看这十年间上海房地产市场90平米左右小户型的变迁史：（以下户型我们就以万科为例，作为久居上海的老牌大型房企，又精于小户型产品的万科，其户型在每个阶段都具有一定代表性。）

 

2009年：万科白马花园的90平米3房让人眼前一亮

                      

当时在7090政策的限制下，市场上涌现了一大批90平米的小套型，而大多数仍停留在传统的两房概念里，万科白马花园这个90平米三房两厅一卫户型突破性质的做到了三房，解决了刚需客户一步到位的需求，并且一些设计处理都非常超前，比如：南北通透+双阳台，全部明厨明卫，干湿分离的卫生间等。

 

这个户型推出之后，模仿者甚多，即使放在现在，仍有不少项目的三房是这个模子。

 

2014年：万科城一期 收纳通风采光升级

 

但10年的时间，90平米左右三房始终在舒适度和布局上不断改进，变得更贴合中国的居住习惯，变得更加细致化、人性化，直到2014年的万科城一期，上海90平米左右小户型迎来了一个转折点！

万科城一期约90平米三房两厅一卫粗看这个户型，不难发现它几乎符合上海人居习惯的所有需要：户型方正、南北通透、长开间短进深，整个屋子的采光通风效果一定不会差，这样的户型放到任何一家二手门店都是不愁卖的。

 

 

进一步看，户型做到了三开间朝南，客厅、主卧、次卧，所有的主要功能区域全部南向，采光效果佳。同时配备大面积阳台，提升了房屋南向的延展性。客厅、厨房、餐厅这些活动功能间集中在西面，而卧室等休息区域集中在东面，属于严格的动静分区，保证休息区域安静的同时也维护了私密性。

 

再让我们来看看细节，你会发现这个户型的细节处理，也让人玩味不已。

入户门设置为外开，增加了室内的使用面积。同时设置了拐角，可以做缓冲的玄关，玄关柜可以放鞋、伞、钥匙等。

卫生间做了三分离设计，超越传统的干湿分离，更大限度的提升了卫生间的使用率。三分离从外到内的排序依据日常使用频率来决定。卫生间使用率最低的是淋浴（中国人基本都是在晚上睡觉之前洗一次澡），放在最里面；其次是马桶，放在中间。最频繁的是台盆，大家可以回忆一下，不仅是早上洗漱，任何涉及到个人卫生和个人形象的行为都会用上台盆。所以户型把台盆设置最外面，且不设门，方便家庭每一位成员任何时候使用。

厨房为U字形设计，在所有形态的厨房中使用率是最高的。同时紧靠餐厅，完成料理之后可以快速端上餐桌。

起居室的门都是贴着墙开，风向的对流更加顺畅，室内的通风效果更佳。无论是大的布局还是小的设计，万科城一期这个户型都远高于上海平均水准，即使放到现在，也是行业翘楚。

 

那么已经如此紧凑的90平米左右户型还有提升的空间吗？下面我们继续来看。

 

2017年：万科公园大道 3房户型人性化设计升级

 

这个时候，我们可以看一下目前仍有房源在售的万科公园大道，顺便提一句，该盘与万科城一期仅一街之隔。

95平米三房两厅两卫户型几乎继承了前辈所有的优点：南北通、三开间朝南、动静分区、厕所三分离、厨房U字形等，却在功能性、舒适度、收纳处理上更进一步。

三房的配置，即使做到三分离，一个卫生间始终不够完美。万科公园大道这个户型在不增加建面的前提下，做出了两卫。不仅完美解决了高峰时段，卫生间使用紧张的问题。对于主卧来说，已经是一个完整的套房设计，这是只有在140平米以上的千万级大户型才能拥有的舒适度和尊崇感。

玄关至厨房的过道设置的更短，避免了面积浪费；厨房到餐厅的动线更加清晰，料理完成之后能更快端上餐桌；厨房的门改为移门，增加厨房使用面积的同时不会遮挡冰箱。

阳台进深约1.8米，一方面拓宽了户型附带面积（阳台面积一半附带），另一方面可以轻松放置水槽和洗衣机，形成一条完整的操作台面，家庭成员可以方便的在这里洗衣、储物。

 

收纳空间自成一体，形成一个体系，也更符合现代人居多杂物多收纳的生活习惯。

 

玄关柜：可放18双鞋、鞋盒4个、雨伞2把、钥匙、眼镜和包、旅行箱两个，收纳量为约1.2立方米；主次卫浴柜：主要收纳洗发水、化妆品、沐浴露、毛巾和浴巾，收纳量为约0.78立方米；主卧衣柜：主要收纳外套、裤子、领带、丝巾等，收纳量为约2.2立方米；厨房橱柜：主要收纳炊具、餐具等，收纳量为约2.1立方米；这些收纳空间几乎涵盖了业主常用或不常用的所有杂物，为业主空出了合计约6.28立方米的生活空间。

 

总体来说，万科公园大道作为万科城5年开发的收官之作，在90平米的小户型上无论是整体还是细节都做的更加精致更加合理。

 

那么未来在90平米左右的小户型上还会有继续的改变和突破吗？让我们敬请期待，要相信聪明的人类一定会在一生之所上所花的脑筋，会让每个户型变得更加合理和宜居。