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也许,每个人都有故乡情结吧。一旦离开了家乡,便会生出故乡情结来。越远越浓,愈久愈烈。故事的主人公就是这样一位有着浓厚故乡情结的上海本地人。2009年,因市政规划和改善居民住房的需要,上海大批老式住宅拆迁了。许先生在普陀区中山北路附近的房子也加入了拆迁的行列。他们分到了宝山顾村馨佳园的两套住房,一套用于出租(目前已成功售出),一套用于自住。

多年来,随着年龄的增长,许先生及妻子、父母打算搬回原来居住的区域,待孩子回上海工作后,再为孩子购买一套房。

客户资料

许先生

年龄:47岁

家庭情况:已婚

购房资质:二套

购房预算:总价800万

购房区域:普陀

工作区域:许先生父母已退休,他在静安寺商务区工作,妻子在长风商务区工作,孩子在外上大学。

购房需求:

1. 三房;

2. 临近地铁站;

3. 2000年后建造的小区,且小区环境佳。


客户需求分析

根据客户许先生的需求,我们进行如下分析:

1. 三房

对于三口之家而言,90平左右、紧凑型的小三房(两个卧室+一个书房)再合适不过了。但考虑到三代同堂,则建议选择舒适型的三房,即110平以上的三房。

2. 2000年后建造的小区,小区环境佳

建造年代较久远的小区,社区内基本设施较缺乏,且可能面临物业管理不到位的问题。建造时间较短的社区,社区环境较优美,且舒适优雅的社区环境可供居民在休息时修养身心,是越来越多购房者的需求。

3. 地铁站

普陀区是上海中心横跨内、中、外环的城区。作为快速路网的内、中、外环线、沪嘉高速、沪宁连接线与祁连山路、真北路、曹杨路、光新路、常德路、武宁路、曹安公路等主干道一起,构成了普陀区的主要交通道路,自驾可快速到达目的地。



许先生是有车一族,平时依靠自驾出行。妻子则选择轨交出行,选择在地铁站1公里范围内的房源。考虑到两人工作的区域,他们有以下的选择方式。


(1)选择静安寺商圈与长风商务区之间的板块


根据地图所示,我们可以清晰地发现以下,因长风商务区位于中环内,静安寺商圈位于内环内,之间共同的区域则为武宁板块,长寿路板块、曹杨板块以及长风板块可供选择。



武宁板块

武宁板块位于普陀区、长宁和静安三区的交界处,占尽地理优势。无论是公共交通还是自驾出行,都较为便利;还可享受中山公园、静安寺、南京西路、光新路、长寿路商圈优质的商业配套。板块内的沿街商铺、商场、中高档办公分布密集,办公、商业与居住氛围均较为浓厚;加之苏州和的景观优势,及普陀区的武宁路小学等一批教育资源,使之在教育、生态、交通、商服等方面一应俱全。近年来,武宁板块已成为普陀区高品质楼盘的聚居地。


长寿路板块

长寿路板块以板块内的长寿路商业街为主轴,贯穿板块的各大街道都是通往周边区域的主要交通干道。这里公交线路云集,地铁7/13号线汇集在此,将普陀区域静安区串联起来。板块以高端改善需求为主,无符合许先生需求的房源。

不过,在长寿路板块附近,有这样一个盘,常年饱受争议。无论是它的地理位置、绿化设施还是体量,它都具有强大的话题性。它就是沿苏州河而立,跨越两湾曲水带的中远两湾城。借助环状的明珠线和苏州河两大地理上的优势,开发商将小区、小区景观和苏州河景观组合成一个整体,将大片自然景观融入到小区的建筑中,甚至小区四期部分楼栋沿着苏州河而建,是内环内宜居的典范。


自2000年起,中远两湾城先后分4期建造,总占地49.5公顷,是内环内著名的超大型楼盘。小区周边集中了3/4号线中潭路站,1号线上海火车站、13号线江宁路等多个地铁站,可谓交通发达,是重要的枢纽之地。


曹杨板块

作为开发建设较早的区域,曹杨板块内各项配套设施几近完备。但板块内以80-90年代建造的老式公房为主,无合适的房源。


长风板块

长风板块是上海市重点发展的现代服务业集聚区之一,拥有良好的生态景观资源,四至均为城市级重要干道,南北地铁2号线、13号线提供了便捷的交通;同时,近年来长风板块地王频出,使得长风板块朝着豪宅区的方向发展,区域内的中海紫御豪庭、国浩长风等产品也以改善型大面积高层公寓为主。根据需求,长风板块无合适的房源。

(2)选择临近许先生妻子工作地点的区域


由于以上筛选的区域位于内环内和中环内区域,总价较高,我们并未筛选出合适的房源。那么,建议选择临近许先生妻子工作地点的区域。除上文提到的板块内,临近长风商务区的长征板块位于中外环,与中环内区域相比,价格较低。


长征板块

长征板块位于普陀区西南部,东临真如城市副中心和长风商务区。以沪宁高速公路为界,该板块分为南北两部分。得益于梅川路商业街和轨交13号线的建成,南长征的居住氛围优于北部地区,板块内拥有普陀区重点发展的四个区域中心之一的真北商务圈,商圈内有梅川路商业街、中环百联、麦德龙、农工商118店、欧倍德、红星美凯龙等多个知名商业设施,已形成浓厚的商业氛围。



早期,长征板块是沪上的动迁基地;后来,随着人口大量外移中环,板块内的新建住宅拔地而起。与周边的长风板块、曹杨板块相比,长征板块内多为2000年之后建造的次新房。因13号线的开通和运营,板块也吸引了在长寿路、中山公园、静安寺、南京西路等商务区的白领。长征板块将是普陀区市场抢占的热门板块,成为许多刚性需求置业者的关注目标。


在该板块,我们优先推荐的小区是金沙雅苑和建德花园,这两个楼盘也是区域内的标志性楼盘。


金沙雅苑屹居上海城市中环新干线,整个社区分4期开发,且毗邻13号线祁连山南地铁站。小区整体环境优美,空气清新,环境整洁;内有凉亭、绿植等景观;能够为居民砸闲暇时提供休憩的场所。


小区内还有面积较大的人工湖点缀,水景的存在为小区增加了自然与清爽的观感。景观设施在服务管理都很专业的物业的维护下,整齐有序,保障了居住环境的美观。从整体来说,小区的居住舒适度还是较高的,居住氛围也较为浓厚。


不过,因小区临近中环和区域内的主干道祁连山南路,早晚高峰时期道路较拥堵,建议尽早出发。




建德花园也在祁连山南路地铁站1公里范围内。其位于苏州河旁,小区由多个子社区组成,包含牡丹苑、紫京苑、玫瑰苑、郁金香苑、百合苑等组成,多在2000年后竣工。

在楼栋的排布,抑或景观设施的建设,这些子社区并未多少区别。现代风格的建筑立面,红、白色的面砖或涂料,社区内树木郁郁葱葱,中心位置配以大型花园广场、喷泉,喷泉四周铺了塑胶地面,并由长椅共居民休息,花园中里面种植了一些四季常开的鲜花,在周围绿色的映衬下显得分外妖娆,小区内温馨祥和。


帮住建议

对于许先生而言,他也属于置换族的范畴。考虑到未来将为孩子购房,他并未把手头全部的资金都用来置换房产。故建议和许先生相似的购房者可根据未来的打算以及自身的实际情况来选择适合居住的房源。同时,因普陀区位于上海中心,价格高于外环外区域,则建议根据自身预算的高低进行抉择。


 
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