在对上千个二手房买卖案例跟踪分析后，我们发现，在签约之前容易忽略的【盲点】就是【产权调查】，忽略就是损失。

而相对风险小又更普遍的是，约定和时间。

比如买完学区房才发现学区被占了，比如跟业主口头约定迁出户口，但合同上没写最后投诉无门。

所以，买二手房，务必要做这四个动作：

动作1：核实房子产权的7个问题。

签约前一定要去【房地产交易中心】或者【房屋管理局】核实房屋产权是否清晰，是否有查封、抵押等情况。确认无误再签署合同。

• 产权人身份证与产权证一致吗？不一致，能否提供【公证委托书】与产权人的身份证原件。
• 产权证有共有人吗？共有人必须都能到场签字，不能出席，必须提供【公证委托书】。
• 已婚吗？需要提供配偶本人签字的【同意出售证明】。
• 房子有租客吗？如果出租，必须提供承租人本人签字的【同意出售证明】以及【放弃购买证明】。因为合同法规定，承租人有【优先购买权】。
• 房子有没有抵押？如果有抵押，确定产权人在交付首付之前可以【解除抵押】并提供【解押证明】。
• 房子是否被查封？这类房产无法购买。
• 房子是什么产权？

商品房：只能在【房产证下发】之后才能上市交易。在北京，交纳税费多少跟是否“满五唯一”相关。

公房：要让其单位开户【放弃回购证明】的单据，才能进行交易。

经济适用房：

• 【一类经济适用房】：【契税票】填发日期或者【房产证登记日期】不满五年是不能上市交易的；满五年的需要户籍地的【住房保障办公室】开具【放弃有限回购证明】才能上市交易。
• 【二类经济适用房】：包括回迁性质、康居和安居性质的房屋，以及，按【经济适用房】管理的其他类型房屋，下发【房产证】即可上市交易；
• 军队产权和学校产权的房子：只有单位同意才能上市交易。

动作2：所有重要的事落在合同上。

签约前双方协商好的，或者一方为了促成交易而承诺的事宜，切记口头约定，因为到时不履行，空口无凭。

• 定金数、首付、尾款等数字。
• 税费谁交。
• 什么付款方式。
• 什么时间交房/给首付/过户。
• 户口什么时候迁走。
• 有没有学区名额，是否占用
• 房子里面的东西如何协商，比如家具家电、车位等。

动作3：资金监管。

支付给业主款项一定要进行【资金监管】。

简单来说，【资金监管】相当于房产界的【支付宝】，你不愿意货到付款，我也想不见钱不发货。

无论是定金、首付还是尾款，都可以放在【资金监管】中，过完户一切ok再付给买家。

在二手房交易中，为了保证交易的公正和安全，买家将购房涉及到的资金通过【第三方平台】进行临时托管，待房屋交易达成后（通常指过户完成），再将【房款资金】交付卖家。

动作4：控制时间。

合同一定要对各流程涉及的【时间节点】有明确的规定。

包括各款项的到位时间、各手续办理时间、腾房时间等。如果再涉及贷款，商贷最快，组合贷款最慢。各环节的时间需要心里有底。

特别是【换房】，一定要留出富余的时间，保证自己不会存在【违约】的可能。

比如，如果卖房已经卖了，等着换套房，一定要确定你卖的房子什么时候能拿到首付，什么时间能过户，什么时间能拿到全款。因为这关乎到您买的房子，什么时间支付首付，什么时间过户。