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2018年上半年即将结束,上海楼市经历了前3个月的沉寂以后,迎来了连续三个月的房源供应小高潮。

4月份内中环的几个优质项目凭借其得天独厚的优势,一经入市,引发了上海楼市的购买潮。根据开盘后各方数据显示,这几个优质项目的得房率基本都在10:1左右,即一套房有10个人来抢。



但是进入5、6月份以后,市场热度慢慢冷却。虽然每周都有一手新房推盘入市,但是成交量却很难让开发商满意,最好的只能达到1:2(类似于50个人抢100套房源),最可怜的莫过于金山的一个一手房项目,推出了500来套房源,却只有5组客户认筹,估计开发商已经在厕所角落里哭泣了吧。



最近几年,因为房价的不断上涨,很多购房者不得不把购房区域从内环和中环逐渐扩大到了外环区域。凭借部分区域受到虹桥商务区辐射、1/5号线联动带飞老闵行和莘庄板块、大部分外来务工人员集中七宝板块,闵行区已经成为了上海置业者的宠儿。


纵观了上半年开盘入市的一手房项目,房价网的小编发现,位于外环的闵行无疑是上半年上海一手房市场的赢家。几个入市项目的成交量都不俗,基本都做到了开盘当天售罄的情况。



截止至2018年6月20日,闵行区拿到了4张预售证,并且其中3个项目已经开盘完毕,开盘情况如下表,我们可以发现房源基本都属于热销的情况,表现相当之不俗。3盘共790套房源的加推,引来了1812人参与项目的摇号。其中同济融创玫瑰公馆和紫竹半岛的摇号人数都是推出套数的2-3倍。这足以看得出闵行区受到购房者关注力度之大。


另,位于闵行七宝的皇都花园则是闵行区新拿证的一手房项目。该项目此次推出的是三期房源,总计大概推出240套房源,主力户型为131-169平2房3房,均价70000元/平,预计2019年12月装修交付。据案场销售的透露,认筹的客户数量已经远远超过了入市房源数量。这或将又是上海的下一个大热项目。


为什么闵行的这几个项目一旦入市,就能造就楼市热度,完成优良的成交业绩呢?

(1)皇都花园位于七宝板块,而七宝板块最近几年市面上一套一手房都没有,对于想要置业七宝板块的购房者来说,皇都花园的这一次推出房源无疑是“久旱逢甘霖”。再加上该项目前两期房源在上海购房者中赢得了很好的口碑,所以此次三期房源的入市,业界人士都认为会有一个很好的成绩。

(2)万科公园大道主打小户型,总价上来说算是比较刚需,另外马桥最近几年的发展已经逐渐成熟,附近新的万达广场的加持之下,能有好的成交量也是在意料之中。

(3)同济融创玫瑰公馆位于漕宝路,靠近“换乘王”12号线和“核心地铁线”1号线,无论去南京西路和徐家汇都是相当方便的。另外7万不到的均价在那个地段,还是一手房,真的是开发商良心大发现咯。

(4)紫竹半岛——这个项目就更不用说了,靠近紫竹高新园区,紫竹高新园区直面闵行滨江带,可与张江并驾齐驱的高新科技产业开发区;虹梅南路快速干道2017年底已经通车;更规划有闵行十三五中重点的约40万方的兰香湖规划;十三五中规划的紫竹小镇以国际化小镇风貌为特色,建设多功能复合业态的大型高端综合商业中心;交通大学、华东师范大学两所百年院校联动,教育氛围浓厚。



这四个大热项目分别位于闵行的四个不同板块——马桥、古美、吴泾和七宝。可以看出闵行区内整体的楼市都十分的火热。那除了这四个板块,闵行区还有什么板块值得期待的呢?

其中最受期待的板块可能要数莘庄板块了。莘庄是闵行区内最早开发的生活区域之一,板块内部商业、交通、医疗、教育等配套都已经发展的相当成熟完善了。但是莘庄板块上一次有一手房项目入市要追溯到2008年的好世鹿鸣苑,也就是说,10年来,莘庄板块内的楼市是以一手房的去库存和二手房成交为主,所以板块内的置换需求已经十分强烈了。


板块内目前仅有的两个纯新盘项目TODTOWN天荟悦麓和金辉海上铭著,持续的被市场高度关注着。两个项目的直线距离不足1公里,两个项目都位于莘庄的交通中心位置,而TODTOWN天荟悦麓紧邻于1号线与5号线的莘庄站,比起金辉海上铭著距离更近一些。而两者最大的区别在于,金辉海上铭著为纯住宅项目,TODTOWN天荟悦麓为商住办一体的。而两盘的入市将会填补目前板块内的供应空白。


但是两盘推出的户型都比较大,最小的户型是金辉的95平米户型,最大的户型位于天荟悦麓177平米。再加上市面上一直预估的价格在10万/平左右,也就是说要买这两个项目需要上千万,所以对于刚需客户来说,压力实在太大,不建议购买。(小道消息:因为两个项目申请预售证的定价太高,所以预售证迟迟不给发。)

除此之外,浦江镇也是闵行区内近年来较为活跃的板块之一了。虽然浦江镇作为上海六大动迁保障性住房基地之一。但是浦江镇这些年来的成交均价一路呈上升的趋势,从2016年的4万出头,今年5月份已经到了55951元/平米的价格了。也足以看出板块内的市场热度。



但与莘庄面临的问题一样,浦江镇内目前在售及后期将开的新房房源的户型普遍都比较大,导致总价比较高,定位都为改善住宅。再加上交通、商业、医疗、教育配套都还在发展初期,真的不太懂,为什么板块内一手房项目的开发商有这个信心定价这么高!

总的来说,闵行区内的房源都已经不再是刚需客户所能承担得起的了,目前区域楼市定位主要是改善和高端置业者,但是也并非说没有便宜的房源。如果说想要在闵行区置业,但是有囊中羞涩的话,可以退而求其次的选择二手房。闵行区二手房基本都是以老小区为主,在居住舒适度上可能会满足不了一些挑剔的购房者。


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