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前天央行定向降准7000亿,房地产行业内充满了一片叫好声,都在说这一举措将把严控下的楼市带出泥沼。但是很多人却发现,大部分的房企股票一路下跌,究其原因,就在于前日市场上出现了这样一则消息——棚改即将取消货币化安置政策。



对此,国开行发出回应:“并未暂停所有棚改项目,进行中的项目仍在持续执行,但早前总行收回了棚改项目的合同审批权限,早前在分支行可签订的合同,现在也必须由总行审批。”

划重点,取消货币化安置是假的,但是上移资金审核权限却是板上钉钉的大事,这从侧面可以反映了目前全国棚改资金正在收紧。那么这到底是怎么发生的呢?而这对于房地产市场会有什么样的影响呢?


一、为什么会有这么大的反响?

说到这个,我们首先要把以下几个名词了解清楚:

棚改——是指城市对于区域范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”拆迁再建。

货币化安置(拆迁费)——棚改在初期是以实物安置的模式为主,后来由于效率比较低,所以政府采用了货币安置,即当你家房子拆迁了,政府会按照人头或者房屋面积用资金的方式(拆迁费)来补贴你家,以解决后期全家居住生活问题。


至于这笔补贴费用怎么来,那么我们就要了解另一个专业名词——PSL。


PSL——抵押补充贷款(PSL,即Pledged Supplementary Lending的缩写),PSL作为一种新的储备政策工具,有两层含义,首先量的层面,是基础货币投放的新渠道;其次价的层面,通过商业银行抵押资产从央行获得融资的利率,引导中期利率。

那么为什么叫停棚改资金会有这么大的一个反响呢?

2015-2017年这三年间,全中国一共改造了大概约1450万套棚户区住房。货币化安置的比例也逐渐从30%一路提高到了50%,甚至一些三四线城市达到了80%。

换个更加直观的说法, 2017年,全中国一手房成交面积约169408万平方米,按照一套100平方米计算的话,就是大约1694万套一手房完成成交。而之前每年平均500万套的棚户区住房,也就是占了一手房年成交的三分之一,这相当于一些中型房企1年乃至3年的成交量。

而且棚改造成的“增量”是刚需“增量”,不仅能满足目前市场上的主流客户——刚需置业的房源需求,还能拉动投资做到去库存,也是改善城市面貌的必须要做的事情,这也是为什么多地政府热衷棚改的主要原因。

二、为什么现在棚改货币化要收紧?

棚改的主动权其实是一直不在地方政府,而是在中央政府,而已经发放的棚改资金在2014年大量发放后,如果中央不对其进行结构性的调整,那么国家后期将面临着还本付息带来的一大笔资金,会对国家财政造成比较大的压力。

这里有一组psl的发放总量和贷款中的占比数据:

从上图中我们可以看出,PSL的总量在2016年达到顶点以后逐渐出现了总量和占比的“双下降”。

2018年目前的PSL是与之前“两会”上定下的,到2020年 “棚户区改造2000万套”的目标所保持一致步调,而PSL在贷款中的占比,也从峰值的90%掉到了目前的50%。



随着政府2017年对房地产市场的全面、深度的调控以后,对于棚改这一块的控制也是在意料之中的事情。主要是因为有两个原因:

(1)经过2015-2017年初的楼市火热情况,辅之后来的严控,库存已经所剩无几,“去库存”所带来的压力已经几乎不再了,所以对于棚改带动去库存的需求就下降很多;

(2)PSL所带来的贷款资金长期无法释放的局面,资金流动性比较差。

所以2018年4月份财政部颁布了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》,这实际上就已经表明了收紧棚改货币资金的决心,也为前几天的收紧做了铺垫。



三、货币化收紧对于房企和房价的影响?

(1)对房企的影响——此次国开行的合同审批权上移,并不意味着棚改的资金会大量减少,今后将更多的通过棚改专项债的方式向市场注入资金。由于紧预期的基调不变,开发商对于这种情况已经有了预料,对于在全国都有布局的房企来说不会有影响,而对于那些在特定城市布局的房企来说会有一定程度的影响。

(2)对房价的影响——棚改对于一二线城市房价基本没什么影响,因为在一二线城市棚改并不是楼市主流业务,而对于三四线城市房价的影响是通过影响房企来间接实现的。对已经审批的项目没什么影响,但是货币化收紧对后期的影响是存在的,不会导致三四线城市价格暴涨,但是稳步上涨的压力还是存在的。


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