作为一个房地产行业的内容工作者，有的时候内容灵感真的就在一瞬间。就比如我昨天晚上睡觉之前脑中一个灵光：咦，上海各个行政区中，杨浦区好像有2个板块目前有一手房源供应，其他行政区中要么就是百花争艳、要么就是一个板块独大。

那么今天就以这个话题来讨论一下杨浦这块行政区的楼市情况。

杨浦目前的一手房楼市，可以说是新江湾和东外滩分庭抗礼，其余板块如五角场、控江、中原等，均已经没有一手房供应了。那么，如果有想法要在杨浦区买房的话，应该如何选择呢？让我们接下去看一下。

一手房——新江湾or东外滩，该如何取舍

据统计可以看出，东外滩一共有4个项目在售，而新江湾有5个，在数量上新江湾略微胜出；但是从价格上来看新江湾的价格比东外滩整整高出了2万/平米，按照这9个项目的户型为80-400多平米，也就是总价上高出了160万-800万，对于刚需置业的客户来说可能不是一个好的选择。

东外滩纯新盘居多新江湾居住氛围更佳

从具体的项目情况来看，虽然新江湾的项目数略多，但是有2个项目已经尾盘在售了，其中中建大公馆只有一套类似于样板间的房源在售了。而东外滩4个项目中有3个项目是纯新盘。无论是从房源面积还是未来的一个涨幅，明显东外滩相对较好一些。

ps：新江湾的信达泰禾上海院子的地块为2015年11月25日成交，当时的地块成交价为729900万元，楼面地价49152元/平米，溢价率达到了81.69%。这块土地的拍卖前期中期后期都在当年的上海楼市造成了一定的新闻热度。该项目于前不久推出的主要是2-7层的洋房房源，面积在85-88平米之间，最低总价报价是720多万。

而同时期，东外滩的翡丽甲第也开盘了，一共推了130套房源，当天现场有310多组客户摇号。虽然价格比较高，但是人气还是相当不错的。

在居住环境方面来看，首先，新江湾城的绿化做得很好，可以说是上海内环内区域中在绿化这块做的最好的一个区域了；另外板块内的教育资源也都很好，幼儿园的话有中福会和两个示范园，小学就是复旦科技园和上音实验。

虽然目前新江湾只有10号线一条轨交线，但是由于区域内以洋房别墅的业主为多，所以基本都是以自驾出行为主要出行方式。目前新江湾城共2个商场——悠方和星汇广场，再加上未来还有君庭广场，益田假日广场，尚浦领世这三个商业配套，有望在未来形成一个大型的商圈。

我们再来看看东外滩，东外滩以前的“地位”其实并不高，其光芒一直被同为黄浦江沿线的黄浦滨江、世博滨江、徐汇滨江、甚至是北外滩所遮盖，而随着内环滨江资源的逐年稀缺，东外滩邻内环区域板块,独占15.5公里黄浦江景加之其相比之下较低的房价，近年来东外滩的房源还是比较受欢迎的。

虽然目前板块内有4,12号线，教育资源方面有诸如市东幼儿园、悦双语幼儿园、想艺术幼儿园、市东小学、建设小学、平凉路第三小学、第四小学、齐齐哈尔路第一小学等的优质学校，但是板块内的棚户区问题比较多，另外加上周家嘴路上在施工的北横通道常年围着施工隔离栏，军工路上一直有集卡货车，噪音粉尘污染较大。可以说居住环境上真的和新江湾完全没得比。

总的来说，新江湾可以说发展的“差不多”了，虽然板块内环境不错，不过其发展前景似乎比东外滩要略逊一筹，且在房价和房源上均没有优势。如果要在杨浦买房的话，看中区域环境可以考虑新江湾，如果看中板块未来潜力以及想省点资金，可以密切留意东外滩的几个纯新盘。

二手房——

在二手房方面，一手房房源充足的新江湾和东外滩在房源总量上垫底，但是价格确实杨浦区中前三的存在。

中原板块在杨浦区各板块中以1227套房源为最，而且价格仅为5.6万/平米，或许很多人看着数字就会觉得挺好的，可以考虑买房置业。但是我在这里和大家说一下，中原板块目前以2000年以前的小区为主，更早的小区更是追溯到1980年代，虽然这些小区中的房源价格便宜，但是存在了户型不够方正、小区内部设施老旧、安全隐患等问题。另外板块内仅8号线市光路站一个地铁站，出行更多的是依靠自驾和公交，所以不建议在市中心工作的买房者选择中原板块。

另外需要提一下的是，作为上海市5大城市副中心的五角场目前房源总量还算可观，而且6.6万/平米的价格在整个杨浦区还算是比较低的。只是五角场目前基本已经建设成型，未来还有什么特别的发展还不确定，所以如果是出于非自住的原因买房的话，可能需要考虑的更全面一点。

总体来说，杨浦区二手房市场结构还算是合理，虽然东外滩、新江湾、鞍山这三个板块的价格比较高，但是都有着优质环境、配套成熟、具有升值潜力的一个特点。而另外几个板块虽然价格相对较低，但是房源所在小区年代都比较久远。所以在杨浦区选择购买二手房的时候还是要根据自身要求和目标房源来综合考虑。

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